윤석열 정부가 부동산PF 살리기에 혈안이 됐다. 윤 정부는 부동산PF를 살리기 위해 보증 등 각종 지원책을 남발 중이지만, 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 금리는 윤 정부의 노력을 무색하게 만들기에 충분해 보인다. 자금조달이건 분양이건 금리가 확실히 방향을 틀어야 숨통이 트일텐데, 금리가 방향을 전환할 조짐은 어디에서도 찾을 수가 없다. 지금 윤 정부가 해야 할 일은 부동산PF 구하기가 아니라 부실 부동산PF 사업장을 과감하게 정리하는 등 혹독한 구조조정이다. 부동산PF를 정상화시키고 부동산PF부실이 금융시스템으로 전이되는 걸 차단해야 한다. 하지만 윤 정부는 도리어 돈을 밀어넣으면서 부동산 PF구하기에 나서고 있다. 무슨 일이 벌어질지 심히 염려된다.

부동산PF 구하기에 전력을 다하고 있는 윤 정부  

5일 금융당국과 금융권에 따르면 금융위원회는 금융감독원과 함께 부동산 PF 대출 애로 사항을 발굴하고 자금 집행 현황을 점검하는 회의를 열었다. 정부가 지난달 26일 발표한 '주택공급 활성화 방안' 중 금융 지원책에 대한 후속 조치 성격이다. 금융당국은 이번 회의를 시작으로 매달 같은 성격의 점검 회의를 열기로 했다. 정부와 금융권은 지난달 26일 '주택공급 활성화 방안' 중 하나로 PF 사업장과 건설사에 21조 원 이상의 금융 지원책을 내놓은 바 있다.

한편 매달 열리는 점검 회의에서는 이러한 자금 지원책이 제대로 집행되는지 확인하고 사업 진행이 멈춰 선 곳들에 대한 개별 분석을 실시한다. 부동산 PF대출은 크게 토지 매입비를 빌리는 '브릿지론'과 착공을 시작하며 공사비·사업비를 조달하는 '본PF'로 나뉜다. 그러나 최근 부동산 경기 악화와 고금리가 맞물려 금융회사들이 대출 부실을 우려하면서 브릿지론을 받은 뒤 본PF로 넘어가지 못하는 사업장이 속출하고 있다.

다올투자증권은 현재 본PF로 넘어가지 못하고 만기 연장으로 버티고 있는 브릿지론 규모는 약 30조원으로 추산했다. 이를 본PF로 전환하기 위해서는 60조 원 안팎의 자금이 필요한 것으로 판단했다. 부동산PF 부실화 우려가 커지면서 금융권 대출 연체율도 계속 오르는 추세다. 금융당국에 따르면 지난 6월 말 금융권 PF 대출 잔액은 133조 1000억 원으로 지난 3월 말(131조 6000억 원) 대비 1조 5000억 원 늘었다. 같은 기간 금융권 PF 대출 연체율도 2.01%에서 2.17%로 0.16%포인트(p) 상승했다. 특히 증권사 연체율은 지난 6월 말 기준 17.28%까지 치솟는 등 금융업계 곳곳에서 '부실 경고음'이 커지는 상황이다.

금융당국은 매달 점검 회의를 통해 2조 원 이상 규모의 PF정상화 펀드 자금이 부실 우려 사업장의 사업 재구조화를 제대로 지원하는지도 살필 예정이다. 또한 산업은행과 기업은행, 신용보증기금 등 정책금융기관이 건설사 보증과 프라이머리채권담보부증권(P-CBO) 매입 한도를 3조원 추가 확대한 만큼 실제 건설사가 활용할 수 있도록 세부 사항도 점검한다.

금리는 고공행진 중인데 밑빠진 독에 물붓기?

윤석열 정부의 부동산PF 구하기는 적절하지도 않지만 성공 가능성도 매우 낮아보인다. 무엇보다 자금경색, 건설원가 급등, 저조한 분양시장의 근본원인이라 할 인플레이션과 고금리가 나아질 기미가 전혀 보이지 않고 있다. 특히 금리의 고공행진은 입이 벌어질 지경이다.

이제 미국 국채 10년물 금리는 4.8%를 가볍게 돌파해 2007년 8월 이후 16년 만에 최고치를 기록했다. 7월 미국 국채 10년물 금리는 3.7%대였다. 미 국채금리의 폭등(국채가격의 폭락)은 수급불균형 및 연준의 고금리 유지기조 천명 탓인데, 이 추세가 쉽게 변할 것 같지가 않다. 

심지어 제이미 다이먼 JP모건체이스 회장은 블룸버그TV와 인터뷰에서 “7% 금리도 가능하다”면서 “최악의 케이스는 스태그플레이션(고금리에도 물가가 오르는 것) 상황”이라고 했다.

글로벌 금리의 기준이라 할 미국의 국채금리가 폭등하는 마당에 한국의 시장금리만 무탈할 리 없다. 한국은행이 5차례 연속 기준금리를 동결했지만, 시장금리는 이미 기준금리와 상관없이 미국 국채 금리를 따라 가파르게 오르고 있다. 4일 국고채 10년물 금리는 오후 기준 4.351%까지 치솟으며 연중 최고치를 기록했다. 국고채 10년물의 연중 최저치는 3.148%였다. 더 심각한 건 금리의 랜드마크라 할 국고채 10년물만이 아니라 거의 모든 채권금리가 연중최고치를 갱신 중이라는 사실이다.

한마디로 말해 고금리의 밀물이 밀어닥친 것인데, 더 무서운 건 이 고금리의 밀물이 언제 썰물로 바뀔지 누구도 알 수 없다는 사실이다. 윤 정부가 보증 및 산업은행 등을 통한 유동성 공급 등을 통해 부동산PF에 돈을 밀어넣으면서 기대하는 건 지금의 고금리 기조가 조속히 방향을 트는 것이었을 것이다. 하지만 지금은 그런 기대가 너무나 무망해 보인다. 구조조정이 필요한 시점에 오히려 부동산PF에 돈을 밀어넣은 윤 정부의 선택이 어떤 재앙으로 돌아올지 벌써부터 근심이다.

공급부족이라는 주술에 홀리지 말아야 할 때

얼마 전 원희룡 국토부 장관은 “최근 인허가 물량이 예측보다 부진하다”며 “LH를 필두로 한 공공주택 공급과 K-건설의 도약을 위한 대대적인 개혁이 불가피한 상황에서 어떻게든 공급에 차질을 빚지 않을 지 정비가 필요한 시점”이라고 강조한 바 있다.

쉽게 말해 '조만간 주택 공급이 부족해질 것'이라고 말한 것인데, 9.26공급대책에 포함된 대책들 가운데 부동산PF 구하기 대책이 메인 대책으로 읽히는 것과 원 장관의 발언은 묘한 조화를 이룬다.

윤 정부와 부동산PF 사업장이 현재 가장 바라는 것은 무엇일까? 너도 나도 앞다퉈 부동산PF 사업장이 밀어내려고 하는 분양물량을 받아주는 것이 아닐까? 지금은 공급부족이라는 주술에 홀려 섣불리 분양을 받을 때가 아니다. 정부와 레거시 미디어들이 합창하는 주택공급부족론에 현혹돼 성급하게 분양을 받았다가 자칫 피리부는 사나이를 따라 강물 속으로 뛰어든 쥐떼와도 같은 신세가 될지 누구 알 것인가? 그 어느 때보다 스스로가 스스로를 지켜야 할 시기다.