초고강도 대출 규제가 핵심인 이재명 정부의 6·27 부동산 대책의 효과가 지속되고 있다. 서울 아파트 매매가격 상승률이 3주 연속 떨어지고 있는데다, 지난달 가격 폭발을 견인한 10억 초과 아파트의 거래도 줄었다. 6·27대책 이후 10억 초과 아파트의 계약해제비율도 그 전에 비해 급증하는 등 대책의 효과가 시장을 강하게 옥죄고 있다.

상승폭 0.43% → 0.40% → 0.29% → 0.19%로 줄어든 서울 아파트 매매가

17일 한국부동산원이 발표한 7월 둘째 주(7월14일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.19% 올라 직전 주(0.29%) 대비 상승폭이 줄었다. 이로써 서울 아파트 매매가격은 6월 다섯째 주(6월30일 기준) 이후 3주째 상승세가 둔화했다.

서울 아파트 매매가의 6월 이후 변동률 추이를 보면 6월2일 0.19%→6월9일 0.26%→6월16일 0.36%→6월23일 0.43%로 폭등하다 6·27 고강도 대출규제 이후 6월30일 0.4%→7월7일 0.29%→7월14일 0.19%로 상승폭이 축소됐다. 상승률이 3주 새 무려 0.24p나 하락하며 대선 직전 수준으로 원위치한 셈이다.

서울 아파트 시장의 중핵이라 할 강남 3구가 포함된 동남권은 0.37%에서 0.26%로 상승폭이 낮아졌다. 강남구가 0.34%에서 0.15%로 둔화한 것을 비롯해 서초구(0.48%→0.32%), 송파구(0.38%→0.36%)도 둔화세를 이어갔고 강동구 역시 0.29%에서 0.22%로 가격 상승폭이 줄었다.

직전 주에도 상승률이 상대적으로 높았던 0.70%를 기록한 성동구는 일주일 만에 0.45%로 줄었고, 같은 기간 마포구도 0.60%에서 0.24%로 반토막이 났다. 용산구도 0.37%에서 0.26%로 상승세가 약화했다. 양천구(0.55%→0.29%), 영등포구(0.45%→0.26%)도 상승폭이 격감했다.

부동산원은 "일부 신축·역세권 단지 등에서는 상승세가 지속되고 있으나, 매수 관망세가 심화하면서 거래가 감소하는 등 전체 상승폭이 축소됐다”고 분석했다.

경기도에서는 과천시(0.39%)가 2주째 상승폭이 둔화하며 2주 전(0.98%) 대비 상승률이 절반 아래로 꺾였고 성남시 분당구(0.40%)도 2주 전(1.17%)보다 상승폭이 크게 줄었다. 수도권 전체로는 0.11%에서 0.07%로 오름폭이 감소했다. 서울과 경기(0.03%)는 가격이 상승했고 인천(-0.03%)은 하락했다.

지방(-0.2%)은 전주(-0.3%) 대비 내림폭이 소폭 줄어들긴 했으나, 59주째 하락을 이어갔다. 5대 광역시는 0.04%, 8개 도는 0.01% 각각 하락했고 세종시는 0.03% 올랐다. 전국 기준으로는 0.02% 상승해 전주(0.04%) 대비 상승폭은 축소됐다.

10억 초과 아파트들의 거래도 격감해

한편 6·27 대출규제 시행 이후 수도권에서 10억원이 넘는 고가 아파트 거래량도 급감한 것으로 나타났다. 부동산 중개업체 집토스가 국토교통부 실거래가 자료를 토대로 6·27 대책 전후 수도권 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과, 올해 1월 1일∼6월 27일 10억원 초과 아파트의 거래 비중은 23.9%였으나 대책 시행 첫날인 6월28일부터 이달 16일까지 비중은 12.1%를 기록하며 반토막이 났다.

같은 기간 5억원 이하 아파트 비중은 40.1%에서 50.4%로, 5억원 초과∼10억원 이하 비중은 36.1%에서 37.5%로 각각 증가해, 대출규제 영향이 덜한 중저가 위주로 시장이 재편되는 양상을 보였다.

눈에 띄는 건 고가 아파트의 거래량은 줄었지만 실제 거래된 가격은 상승했다는 사실이다. 수도권 매매가를 보면 10억원 초과 아파트 평균이 대책 시행 이후 2.8% 올라 5억원 이하(0.9%) 및 5억원 초과∼10억원 이하(0.9%)보다 월등한 상승률을 나타냈다. 특히 서울의 10억원 초과 아파트 매매가격이 3.6% 올라 전체 상승을 견인했다.

서울의 고가 아파트 상승세는 노후 아파트가 견인했다. 재건축 가능성을 염두에 둔 투자가 몰린 결과로 풀이된다. 10억원 초과 아파트 평균 매매가격 상승률을 건물 연령대별로 보면 30년을 초과한 노후 단지가 6·27 대책 시행 이후 7.3% 급등해 신축(3.8%) 상승률의 약 2배 수준을 기록했다.

집토스는 "이번 가격 상승은 시장 전반 흐름이 아니라 대출규제 영향이 덜한 소수 투자자가 '서울의 재건축 가능성이 있는' 특정 아파트로만 몰리는 쏠림 현상이 극대화한 결과”라고 분석했다.

레거시 미디어들이 압구정 등의 재건축을 앞둔 초고가 아파트의 신고가 사례를 연일 대서특필하고 있다. 하지만 그건 말 그대로 '찻잔 속의 태풍'이자 '그들만의 리그'에 불과하다는 점을 명심해야 할 것이다.

6·27대책 발표 후 계약해제도 폭증한 10억 초과 아파트

6·27대책이 발표된 후 10억 원 초과 고가 아파트의 계약 취소 비중이 8%p 폭증한 데이터도 눈길을 끈다. 투기심리가 매우 빠르게 안정되고 있다는 간접증거이기 때문이다. 

부동산 중개업체 집토스가 지난 6월 27일까지 계약된 수도권 아파트의 매매해제 현황을 분석한 결과, 대책 발표 이후 신고된 해제 계약 중 10억 초과 아파트의 비중은 35.0%로, 대책 이전(26.9%)보다 크게 늘었다. 이게 놀라운 건 대책 이전의 계약자에겐 대출 규제가 미치지 않기 때문이다. 그럼에도 불구하고 기존 계약자들마저 향후 집값 하락에 대한 불안감으로 고가 아파트 계약을 대거 해제하고 있다고 볼 수 있다.

해제된 계약 중 5억 원 이하 아파트가 차지하는 비중은 대책 발표 이전 32.2%에서 25.1%로 줄어든 반면, 10억 원 초과 아파트의 비중만 급증했는데 이는 고가 아파트에 형성된 버블이 그만큼 크고 가격 급락 가능성도 높다는 방증일 것이다.

통상 계약을 해제하면 매수자는 계약금을 포기해야 하고, 매도자는 배액을 상환해야 한다. 집값이 미친듯이 급등하는 시기에는 더 많은 시세차익을 기대하는 매도자가 계약금의 배액을 상환하면서까지 계약을 해제하는 경우가 있긴 하다. 하지만  6·27대책 이후의 계약 해제는 거의 매수자에 의한 것으로 추정되는데, 이들은 최소한 1억 원이 넘을 계약금을 포기하면서까지 계약을 해제했다. 가격급락과 이자부담에 대한 공포가 그들을 그렇게 만들었다.

투기심리를 일거에 진정시킨 신정안정제, 6·27대책

지난 15일 한국부동산원이 공개한 '6월 전국 주택 가격 동향 조사'에 따르면 서울의 주택 종합 매매가격은 전월 대비 0.95% 상승해 2018년 9월(1.25%)이후 6년 10개월 만에 최고치를 기록했다.

'한강벨트'는 불타올랐고 시장은 통제불능 상황처럼 보였다. 그 때 6·27대책이 등장했다. 그 후 서울 아파트 매매 거래량은 급감했고, 상승률은 부러졌으며, 계약해제가 잇따랐다. 과잉대출이 시장을 흥분상태로 만들고 있다는 사실을 정확히 직시하고 대출을 전방위로 조인 이재명 정부의 6·27대책이 신경안정제 역할을 하고 있는 것이다.