서울 아파트 전셋값이 하락 조짐을 보이고 있다. 불과 몇 개월 전보다 수억 원씩 떨어진 단지가 속출하고, 심지어 전고점 대비 반토막 가까이 난 단지들도 있다. 더욱 눈에 띄는 대목은 올해 서울 아파트 입주 물량이 지난해에 비해 33% 이상 증가할 것이라는 사실이다. 입주 물량의 대폭 증가는 전환기에 있는 전세값 하락 추세를 더욱 심화시킬 수 있다. 매매시장에 미치는 영향력이 지대한 전세가격 추이를 눈여겨 봐야 할 시점이다.

서울 자치구 25개 중 13개 전셋값 하락세 이어가 

8일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값이 상승세를 멈추고 2주 연속 보합(0.00%)세를 보였다. 한국부동산원이 지난해 12월 29일 조사한 12월 4주(23일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 25개 자치구 중 13개에서 전 주 대비 하락세를 이어갔다. 하락세를 보이고 있는 자치구가 지난 12월 2주(9일 기준) 9개구에서 12월 3주(16일 기준)에는 13개로 늘어났다.

특히 강동구와 송파구의 하락세가 심상치 않았다. 강동구는 0.03% 하락으로 11월 2주 이후 7주 연속 하락세를 이어가고 있다. 송파구도 0.03% 하락으로 11월 1주 이후 8주 연속 하락세를 보였다.

몇 개월만에 전셋값 수억씩 떨어진 단지 등장

서울 아파트 전셋값이 하락전환 중인 와중에 전세가격이 몇 개월 전보다 수억 원씩 떨어진 단지들이 나오고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 강동구 고덕아트레온 전용 59㎡는 지난 8월 한때 7억 1000만 원대까지 갔던 전셋값이 지난해 12월 들어 5억 2000만 원을 기록하는 거래가 발생했다. 최근 6개월간 최고가와 최저가 차이가 1억 9000만 원까지 커졌다. 또한 송파구 헬리오시티 전용 49㎡에서는 올해 7월 7억 8500만 원에서 12월 6억 8150만 원으로 1억 원 가까이 하락한 거래도 찾아볼 수 있다. 전고점과 대비해서 보면 몇몇 주요단지들의 전셋값 하락세가 얼마나 심각한 지 알 수 있다.

부동산 정보제공업체인 아실에 따르면 래미안장위포레카운티 34평형의 전세 최고가가 2021년 10월에 10억 원이었는데 최근 거래는 4억~6억 원 사이에 형성되고 있다. 거의 반토막이 난 것이다.

송파구에 위치한 올림픽선수기자촌은 사정이 더 나쁘다. 이 아파트 34평형은 2023년 8월에 전세최고가가 16억 9500만원이었다. 그런데 최근에는 6억에서 7억원대에 거래되고 있다. 반토막이 더 난 셈이다.

올림픽파크포레온이 생기기 전에 가장 큰 단지였던 송파구 헬리오시티도 전셋값이 전고점 대비 많이 하락했다. 33평형의 전세최고가가 15억 8000만 원이었는데 최근 거래가는 6억~10억 원대에 걸쳐져 있다.

올해 서울 아파트 입주물량 전년 대비 무려 33%나 증가

서울 아파트 전세가격이 하락세로 전환 중인 마당에 올해 입주물량이 지난 해에 비해 크게 늘어난다는 소식까지 들려온다. 지난해 12월 23일 부동산 중개 플랫폼 직방에 따르면 내년도 전국 아파트 입주 물량은 총 23만 7582가구로 올해(30만 4213가구)보다 6만 6000여 가구(22%↓) 줄었다. 연간 입주 물량이 2021년(23만6천622가구) 이후로 가장 적다.

하지만 걸핏하면 입주물량 부족이 운위되던 서울은 사정이 다르다. 서울에선 지난 해(2만 3507가구)보다 33% 많은 3만 1334가구가 입주한다. 자치구별로 보면 ▲ 동대문구 9522가구 ▲ 서초구 3307가구 ▲ 송파구 3054가구 ▲ 성북구 2840가구 ▲ 성동구 2707가구 순이다.

특히 정비사업이 완료되는 대규모 사업장들이 다수 입주한다. 총 36개 단지가 입주하며 이 중 1000가구 이상의 대규모 단지는 총 9곳이다. 동대문구 이문동 이문3구역을 재개발한 '이문 아이파크자이'(11월 입주 예정)가 4321가구로 가장 규모가 크다. 서초구 잠원동 '메이플자이' 3307가구는 6월에, 송파구 잠실동 '잠실래미안아이파크' 2678가구는 12월에 입주한다.

전세가격 추이는 매매시장에 결정적 영향 미쳐

대한민국 부동산 시장의 핵인 서울 아파트 전세가격이 하락세로 전환되는 시점에 입주물량이 쏟아진다는 사실은 의미심장하다. 전셋값 하락세를 더 심화시킬 가능성이 있기 때문이다.

주지하다시피 전세가격은 매매가격에 다른 어떤 요인 보다 결정적인 영향을 미친다. 매매가격의 급락은 역전세난이 밀려올 때 가능하다. 올해 전세가격의 추이를 주시해야 하는 까닭이다.