오세훈 시장의 서울시가 서울을 투기판으로 만들려고 작정한 듯 싶다. 서울시가 정비사각 지대의 재개발·재건축을 돕겠다는 미명 아래 각종 인센티브와 규제완화책을 쏟아내고 있기 때문이다. 오세훈 서울시장의 이번 행보는 총선을 앞둔 여당지원책으로 해석될 여지가 다분할 뿐더러 겨우 잠잠해진 투기광풍을 서울시에 불러일으킬 염려가 있는 투기조장책에 불과하다. 

용적률·정비사업 요건 완화해 서울을 투기판 만들려나

서울시가 27일 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안’을 발표했다. 이번 방안은 ▲ 사업성 개선(5종) ▲공공지원(5종) 2대 분야, 총 10종 대책으로 구성됐다. 사업성 개선에는 역세권 준주거지까지 종상향, 사업성 보정계수 도입, 현황용적률 인정, 공공기여 부담 완화, 기반시설 입체·복합화가 담겼다. 공공지원 분야는 재개발 사업구역 확대, 산자락 저층주거지 높이 규제 대폭 완화, 정비사업 통합심의 본격 추진, 정비사업 금융지원 확대, 공사비 갈등 제로 추진으로 이뤄진다.

서울시가 내세운 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 한 마디로 정리하면 사업성이 없는 곳은 시가 억지로 사업성이 있게 해주고, 사업성이 있는 곳은 더 쉽게 빠르게 정비사업을 할 수 있게 만들어주겠다는 것이다.

서울시는 우선 사업성 개선을 위해 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다. 교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장 350ｍ 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역을 상향한다.

또한 지역 간 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에는 기존 세대수·지가(부지 가격)·과밀 정도 등이 반영된 '사업성 보정계수'를 적용한다. 현재 10∼20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20∼40%까지 늘려 사업성을 보전해준다.

허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률을 말한다. 예컨대 '기준용적률 210%에 허용용적률 20%'인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%가 된다. 보정계수를 적용하지 않고 상한용적률 20%를 더하면 용적률은 250%(기준 210%·허용 20%·상한 20%)가 되고, 보정계수를 적용하면 270%(기준 210%·허용 40%·상한 20%)까지 오른다. 이때 법정상한인 300%까지 높이기 위해선 추가 용적률의 절반을 임대주택으로 조성해야 하는데, 보정계수 적용 여부에 따라 분양주택과 임대주택 용적률 비율이 달라진다. 보정계수를 적용하지 않았을 때는 '분양 275%·임대 25%'에서 적용 때는 '분양 285%·임대 15%'로 바뀌게 돼 분양주택 용적률이 10%포인트 늘어나는 셈이다.

또 2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용용적률을 넘어선 지역은 주변 여건 등을 고려해 현황용적률(현재 건축물대장상 기재된 용적률)을 인정한다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.

서울시는 공공기여 부담도 낮춰줄 계획이다. 우선 1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮춘다. 공공주택 등 건축물 기부채납 때는 인센티브를 기존보다 더 많이 준다. 아울러 시가 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준이 최신 자재 값·금리 등을 반영해 해마다 고시될 수 있게끔 개정 주기를 단축할 방침이다.

한편 서울시가 내놓은 당근은 한도 끝도 없다. 서울시는 접도 요건도 완화한다. 당초 4ｍ 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 판단해 재개발을 허용하지 않았는데, 6ｍ 미만 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 기준을 완화했다. 이 경우 서울 시내 재개발이 가능한 면적은 484만㎡에서 약 2.5배인 1190만㎡로 대폭 늘어난다.

고도·경관지구에 묶여 건물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다. 경관지구는 현재 12ｍ에서 20ｍ로, 고도지구는 20ｍ에서 45ｍ 이상으로 완화한다.

무분별한 재개발·재건축 추진 국가적 재앙 야기해

오세훈 시장의 서울시가 내놓은 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 보고 있노라면 어안이 벙벙할 따름이다. 오세훈의 서울시가 하고 있는 행위는 서울시를 재개발·재건축 투기판으로 만들겠다는 것 이외에 아무 것도 아니기 때문이다.

유창수 서울시 행정2부시장은 “이번 지원방안을 통해 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고, 노후 주거지 개선의 길을 열어줘 쾌적한 주거환경을 제공해 나갈 것”이라고 말했는데 이 말을 곧이곧대로 믿는 사람이 대한민국에 있을지 궁금하다.

침체된 건설경기에 활력을 불어넣는 건 SH 등 공공의 몫이다. 오세훈 시장이 침체된 건설경기에 활력을 불어넣고 싶다면 윤석열 대통령과 담판을 지어 공공임대주택을 대량으로 보급하면 될 일이다. 노후 주거지에 사는 서울시민들을 근심하는 것처럼 말하는 것도 가소롭다. 노후 주거지 환경 개선을 명목으로 추진됐던 숱한 재개발·재건축 사업이 기존 노후 주거지에 거주하던 사람들을 자기의 땅으로부터 추방시켰음을 역사는 증명한다.

무분별한 재개발·재건축 사업추진은 투기심리를 자극하고, 주택시장을 불안하게 만들며, 서울일극화를 더욱 심화시키는 등 병폐만 낳을 따름이다.

오 시장은 총선용 재개발·재건축 규제완화 당장 중단해야

오세훈 시장의 서울시가  '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표한 시점도 참으로 공교롭다. 총선을 불과 2주 앞둔 때이기 때문이다.

주지하다시피 이번 총선은 윤석열 정권에 대한 심판 성격이 짙은 선거로 서울시만 해도 강남권역을 제외하면 여당인 국민의 힘이 참패할 가능성이 점점 높아지고 있다. 이런 판국에 오세훈 서울시가 재개발·재건축 지원방안을 발표한 것은 여당인 국민의 힘을 돕기 위한 것이라는 비판을 받기에 모자람이 없다.

오세훈 시장은 오얏나무 밑에서 갓끈을 고쳐 맨 것이다. 오세훈 시장은 망국적일 뿐더러 여당 지원용이라는 비판에 직면한 재개발·재건축 지원방안을 지금이라도 철회하는 것이 옳다.