달러 빚으로 부동산 부양하는 미친 짓

최근 윤석열 정부의 부동산 대책을 보면 ‘빚내서 집사라’ 시즌 2를 연상케 한다. 규제 완화가 초래할 부작용은 아예 무시한 채 각종 규제를 풀고 있다. LTV(주택담보대출비율) 규제 완화에 더해 DSR(총부채원리금상환비율)까지 건드리며 말 그대로 부동산 부양에 올인하고 있다.

이로 인해 주담대는 빠르게 늘어나며 그에 따른 가계부채도 엄청난 속도로 늘어나고 있다. 시중 금리가 올라도 윤 정부의 부동산 정책으로 오히려 시중의 유동성은 줄지를 않고 있다. 특히 고소득층을 위해 DSR 적용을 제외한 특례보금자리론이 가계부채 폭등의 주요 원인이 되고 있다.

우리나라의 가계부채 비율은 스위스, 호주에 이어 3번째 높은 것으로 알려져 있으나 여기에는 사금융이나 마찬가지인 전세금과 주택담보 가계대출이 포함되지 않았기 때문에 이것까지 포함한다면 사실상 가계부채는 약 4000조 가까울 것으로 시장에서는 추정하고 있으며 이 비율은 세계 최고 수준이다.

국내 대출 이자보다 해외 지불 이자가 높은 부동산 부양 재원

문제는 정부가 집값을 떠받치고 있는 재원의 대부분이 한국주택금융공사의 재원이라는 것이다. 작년부터 한국주택금융공사의 해외 MBS(주택저당증권) 비중이 크게 늘어나고 있다. 올 1분기에만 미국 달러화, 유로화, 스위스 프랑화, 호주 달러화 등 4개 통화로 약 3조 원 정도의 커버드본드를 발행하였고 올 하반기에도 약 2조 원 정도를 추가 발행한다는 계획이다. 그러나 고금리 상황에서는 이 커버드본드의 발행금리는 높아질 수밖에 없다.

지난 1~7월까지의 주택금융공사가 발행한 MBS(주택저당증권)의 가중평균 금리는 연 4.354%이고 6~7월만 보면 4.542%로 높아진다. 주택금융공사는 이렇게 높은 이자를 주고 조달한 자금으로 특례보금자리론의 재원으로 사용하는데 특례보금자리론의 이율은 4.05~4.45%로 상당한 역마진 구조가 된다. 이렇듯 정부는 비싸게 해외에서 자금을 조달하여 부동산 살리기에 올인을 하고 있는 것이다. 정부는 이 특례론 돌풍을 뒷받침하기 위해 하반기에 집중적 해외채 발행을 계획하고 있다.

즉 고소득층 아파트 구입을 위해 해외에서 비싼 금리로 돈을 조달하여 싼 금리로 돈을 빌려주며 부동산 가격을 부채질하는 것인데 더 큰 문제는 만일 부동산이 하락하게 되면 이것이 외환위기로 전이 될 수 있다는 것이다. 쉽게 말해 우리나라 중·고가아파트 대부분의 매수 재원은 국내 은행의 재원이 아니라 전부 해외 자금이라는 것이다. 정부는 국내 주택 전세자금 대출, 또는 구입자금 대출채권을 유동화해서 해외에 팔고 그 돈으로 국내 부동산 시장을 지탱하게 만들고 있는 것이다. 국내서 아파트 관련 대출을 받아 이자를 내면 그 자금이 국내 은행으로 들어가는 것이 아니라 바로 해외 투자자에게 이자로 지급되면서 외화 유출이 일어나는 구조인 것이다.

2022년 PF 대출 위기에서 50조 원을 지원하고, 둔촌 주공아파트 가격 급락을 바로 이 해외 발행으로 재원을 마련한 자금으로 막은 것이다. 이번에 출시한 역전세자금 대출 재원도 해외 MBS발행으로 그 재원을 마련하여 집행을 하는 것이다.

금본위제가 폐기된 이후 실질적인 재정위기란 존재하지 않는다. 금본위제에서는 금의 가치만큼 회폐를 발행할 수 있기 때문에 금이 부족해지면 화폐 발행이 어려워 재정위기가 오고는 했지만 금본위제가 폐지된 이후에는 회폐를 찍어내기민 하면 되기 때문에 재정위기란 존재하지 않는다. 1997년 우리나라 IMF 위기도 재정위기가 아니라 달러 빚으로 인한 외환 위기였다.

외환위기 빚은 달러 빚 무서운 줄 알아야

그런데 정부는 지금 경상수지가 적자를 계속 기록하는 와중에도 부동산 부양을 위해 해외 MBS 발행을 급격히 늘리고 있다. 미국의 기준 금리는 이미 상당한 수준까지 올라와 해외 MBS 발행 조달 금리도 덩달아 급격하게 오르고 있다.

상황이 이렇게 점점 악화되어가는 이 순간에도 해외에서 고금리로 마련한 자금으로 부동산 부양에 여념이 없다. 만일 지금처럼 만성적인 저성장과 무역수지 적자가 이어진다면 고금리로 마련한 해외 MBS로 인해 외화 유출이 더욱 심해지고 부동산 가격조차 하락한다면 1997년 외환위기가 더 이상 영화 속 이야기가 아닐 것이다.

정부는 지금이라도 해외 MBS 발행을 통한 부동산 부양책을 멈추고 부동산 가격 안정화를 통하여 부동산 버블을 제어해야 할 것이다. 정부는 달러 빚으로 부동산 경기 부양을 하는 미친 짓을 당장 멈춰라.